房产中介的蛋糕，凭什么不能碰？-成都律师事务所

房产中介的蛋糕，凭什么不能碰？

发布时间：2020-07-20

导语：在房地产中介眼中，“全民经纪人”的营销方式，属于不合规矩的违法行为。房产中介的蛋糕，凭什么不能碰？

去中介化的市场变革已经席卷而来。

新冠肺炎影响下，不少房企纷纷将销售转移到了线上，推出多种促销活动，“全民经纪人”就是其中一种，一般是指，用户可以通过开发商销售平台推荐他人购房，推荐对象成功购房后，可获取高额佣金。此举得到很多用户的青睐，对开发商线上卖房起到非常重要的推动作用。

“全民经纪人”的营销方式类似于互联网常用的分销模式，比如推荐他人注册账号，获取推广返现，是一种简单有效的拉新手段。如今被房地产商们应用到房屋销售，且佣金更高，更具吸引力。

但是，“全民经纪人”这种营销方式，几乎是砸了中介们的饭碗。因为，往往在新房开盘销售时，房地产商都会将一部分房源分配给中介，帮忙代销，或者，通过中介向售楼处引流，中介在其中赚取佣金。而房地产商们通过“全民经纪人”的方式，取代了中介们的工作，新房的“蛋糕”，完全被平民瓜分了。

中介们当然不甘心“差价”和“佣金”的蛋糕被抢走，于是，发起了反击。6月16日，中原地产、链家地产、Q房网、乐有家地产以及美联物业发起联合声明：坚决抵制“全民经纪人”营销模式。

房产中介的蛋糕，凭什么不能碰？第2张

声明中称，房地产经纪“全民经纪人“是指开发商/发展商/渠道商不论执业资质发动一切不特定个人充当其“房产经纪人”，为其提供客户信息，并在成交后付予个人一定报酬的营销模式。

同时还强调，从相关法律法规而言，该营销模式既不符合从事房地产经济业务必须是专业房地产经纪人的要求，也不符合房地产经纪人必须在具有独立法人资格的经纪机构置业的规定，导致行业内各种违法违规以及走私单现象泛滥，无法根本保证广大消费者的合法利益，也严重妨碍了房地产经济业务市场的正常经营秩序，破坏了行业市场的良好“生态环境”。

换句话来讲，在房地产中介眼中，“全民经纪人”的营销方式，属于不合规矩的违法行为。

笔者随机调取了一份开发商“全民经纪人”促销方案。今年二月份，恒大就发布了一份《“恒房通”兼职销售员重大奖励告知书》，其中明确强调，通过“恒房通”平台上自荐或者推荐亲朋好友购房，成交即可获得房屋成交总额1%的佣金奖励。对奖励金额有明确说明，且其他房地产开发商也均已明确推荐奖励。

换句话来讲，如若奖励不明，甚至是奖励较低，开发商也难以调动用户购房和推荐的积极性。

如此来讲，“全民经纪人”的模式似乎并不构成中介所说的“违法行为”。

并且，在笔者来看，疫情期间，工厂放假，商业停滞，很多人收入遇到问题，这种模式可以帮助部分有资源、有能力的人赚取一部分收入，缓解经济压力；换一个角度看，“全民经纪人”也是房地产降价促销的一种手段，只不过是拿出其中部分优惠分配给了推荐人。

需要特别注意的是，五家中介在声明中不仅称“全民经纪人”是违法行为，同时，还在声明中表示：代表房地产经纪行业联合抵制“全面经纪人”违法违规营销模式。

即：

坚决不参加任何开发商/发展商/渠道商发起的分销转介类“全民经纪人”违法违规营销模式；

坚决不发布“全民经纪人”等违法违规营销模式下的分销转介项目任何形式的广告宣传；

坚决打击公司经纪人个人以所谓“全民经纪人”营销模式的各种走私单行为。

从声明中可以明显发现，抵制目标就是“开发商/发展商/渠道商”，并且，文中多次用到“坚决”二字，态度强硬，言辞激烈，势要抗争到底，且声明下方，还盖有红色公章，以示正规。据悉，这份声明已经得到发起方的证实，确有此事。

可是，当中介所谓“违法行为”被专业律师否定后，这份声明的含义就显得赤裸裸了。

中介们似乎要通过封闭渠道消息的方式，让开发商的促销活动难以触达到购房者，以达到控制销售市场的目的，逼迫开发商退步，将新房销售市场重新还给中介公司，而这种行为，更像是对市场的控制和垄断。

事实上，中介们已经吃惯了新房销售领域的蛋糕，而且胃口越来越大，让开发商苦不堪言。此前就有媒体报道过，贝壳找房就曾利用自己在郑州市场一家独大的市场优势，涉嫌垄断开发商新房销售。

该报道称，贝壳找房针对开发商的截客、洗客、抢人手段层出不穷，靠人海战术控制市场，并称一旦签约，整个项目周边都会布置大量工作人员，封锁售楼处所有通道，把大量访客转变成自己的客户。这些行为，给开发商新房销售造成了极大的困扰。

不仅如此，四川贝恩律师事务所创始主任王玉臣律师还告诉笔者，从2009年入行至今，一直从事房产方面的法律业务，从所接触到的商品房案子来看，由中介虚假宣传所产生的纠纷一直遥遥领先。

另外，王玉臣律师也强调，开发商通过“全民经纪人”的营销模式进行线上直销在一定程度上更要承担其诚信和服务责任，注意市场规范和秩序，切实保障消费者利益。

随着数字化技术的发展，特别是区块链技术的逐步落地，去中介化已经成为必然趋势。面对市场的进步，中介们并不是在思考如何利用数字化武装自己，提升服务质量，拓展增值业务，却在利用自己多年来对购房市场的控制，强制阻断开发商和购房者之间的联系，令购房者无法直接享受到最佳优惠，这种行为看起来已经涉嫌垄断了。

有意思的是，此次联合发表声明的五家中介中，还包括中原地产和链家这两个老对头。中原地产曾经和58集团、我爱我家等中介一起发起过抵制链家的特别行动，并指责链家和贝壳找房既做裁判员，又做运动员。如今，中原地产又和链家站在一起联合抵制开发商，的确应了那句俗话：生意场上，没有永远的敌人，只有永远的利益。

深圳私募基金“暴雷”与海航城往事

货不对板！环京明星楼盘违规销售调查