本文作者丨四川贝恩律师事务所 王玉臣

浙江绍兴梁某在98年花7万元买了石某在农村的房子，22年后，因为拆迁，梁某获得了237万补偿款。石某后人眼红巨额拆迁利益，起诉合同无效，要求返还房屋。最终法院判合同无效，但是237万的补偿款却90%归梁某，而且石某后人还要返还7万房款。

1、城里人购买农村宅基地合同无效

这个判决结果其实并没有认可买卖合同的效力，认定的依旧是买卖合同无效。购买方获取90%以上的利益并不等于支持了合同有效，而是基于对契约精神的保护，再加上时间等客观背景。

2、合同无效可以追究损失赔偿，但不都是90%

这种将宅基地卖了以后，看拆迁了又回头告合同无效，试图侵吞拆迁利益的纠纷并不少见。如上所述，非本村村民购买宅基地房屋的合同确实是无效的。但是并不是一些人想象的那样，无效就完事了，还会涉及到损失赔偿问题。归根结底还是拆迁补偿利益的分割问题，原宅基地使用权人和购房人利各分百分之多少。

合同无效时，涉及到过错的分担，由此以损失的名义来分配拆迁利益。客观讲，在司法实践中90%确实是判的比较高的。北京高院曾出过一个相关的会议纪要，类似的案子购房人往往是分60%、70%。另外，还规定了一些特例，合同不用判无效，比如已经取得了房产证，或者取得了当地的户口。但是这些特例是很难实现的，尤其是现在相关手续都已经规范化了。

3、城里人购买农村宅基地房屋依旧是明令禁止的

现如今，依旧是明令禁止城里人购买农村宅基地，对出卖宅基地的村民也不允许再批宅基地。而且，城里人买了宅基地要想办户口或者办产权证可能性近乎为0 。

4、购买农村宅基地风险依旧很大

这些年，宅基地买卖合同纠纷并不少，尤其是遇到房价上涨，遇到拆迁。合同无效的风险就不用说了，现实中有一些人买了宅基地后遇到拆迁其实并没有得到公平的补偿，比如有的直接被赶走；有的不让享受村民的安置房待遇，给的货币补偿又仅仅只是成本价；有的被原宅基地使用权人侵吞拆迁款，对外拿出来的是阴阳合同……